不動産の売買契約をするときの注意点

福岡で不動産売却をお考えのお客様へ!!
こんにちは。アールイーナビ株式会社です。
福岡で不動産をご売却・ご購入をお考えのお客様のお手伝いをさせていただいております。

前回、不動産売却の注意点について、書いてみましたが、もう少し詳しく不動産売却について整理してお伝えしてみます。

💎不動産の売買契約をするときの注意点について💎
みなさん、民法上では、契約は、口約束で成立すると定められているのをご存知でしょうか。「売却します・購入します」といったように両者の意見が合致すれば、契約は成立することになります。
例えば、日常生活で、コンビニで買物をすると思います。
●目的の商品をレジに持っていく。
●店員から金額を提示される。
●その金額を支払う。
●おつり・レシートをもらう。
この一連の流れは、両者の意見が合致していますよね。日常において、当たり前にしている行為、こういった視点からみると「契約」をしていることになります。

不動産売却についてですが、
契約条件について売主・買主お互いが合意したら、売買契約を締結します。
いったん契約を締結すると、簡単に解除することはできませんので、事前に契約内容を十分に確認することが重要になってきます。
最終的に契約は、「自己責任」で締結するものであることをしっかりと理解してください。

💎消費者契約法の適用について💎
事業者と消費者との間には、情報力や交渉力等に差があることから、消費者契約法では、事業者と消費者との契約(これを「消費者契約」といいます)を対象に、消費者保護を目的とした特別な契約ルールが定められており、不動産売買契約にも影響します。
例えば、対象不動産の売主が「不動産会社」買主が「一般消費者」といったケースを思い描いていただくと分かりやすいかと思います。消費者が誤認などした場合には契約を取り消すことができるほか、消費者にとって不利益な条項(瑕疵担保責任など事業者の責任を免責する条項など)が無効になるなどの規定があります。
なお、消費者契約法における消費者とは個人を指しますが、個人であっても、事業のための契約などは消費者契約法の保護の対象とはなりません。あくまでも個人が事業以外の目的で締結する契約が対象となります。

💎不動産売買契約後には、簡単には契約の解除はできません💎
不動産売買のように大きな取引を行う場合は、契約は売主と買主の信頼関係の上に成り立つ大事な約束です。そのため、いったん契約を締結してしまうと、一般的には、一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。
契約の解除には、主に以下のようなものがありますので確認していきましょう。

「手付解除」
相手方が契約の履行に着手するまでは、
売主側は、手付金の倍返しをします。(100万円頂いているなら、200万円を支払う。)
買主側は、手付金の放棄をします。(100万円支払っているなら、100万円を放棄する。)
より契約を解除することができます。

「危険負担による解除」
天災により物件が毀損した場合に、過大な修復費用がかかるときは、売主は無条件で契約を解除することができます。修復可能な範囲であれば、売主は損傷個所を修復して、買主に引き渡すことになります。
買主も、物件が、滅失した場合などは、契約を解除することができます。

「契約違反による解除」
契約に定められた債務を履行しない時は、その相手側は、自己の債務の履行を提供し、かつ相当の期間を定めて催告した上で、契約を解除することができます。
売主または買主のいずれかが契約に違反した場合、違約金等の支払いにより契約が解除されます。

「瑕疵担保責任に基づく解除」
物件に重大な瑕疵(欠陥など)があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買主は無条件で契約を解除することができます。
契約の解除をした場合でも、買主に損害がある場合には、買主は売主に対して、損害賠償請求をすることができます。

「特約による解除(住宅ローン特約など)」
特約の内容に応じて解除することができます。
例えば、「ローン特約」の場合なら、買主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に、買主は無条件で契約を解除することができます。
その際、売主は、手付金などのお金について、無利息で遅滞なく買主に全額返還することになります。

「合意による解除」
当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができます。

※ここまで書いてきた内容は一般的なものであり、個々の契約で契約の解除に関する取り扱いは異なりますので、参考にしていただけたらと思います。

💎瑕疵担保について💎
「雨漏り」や「配管からの漏水など」のような物件の欠陥などを「瑕疵」といいます。
そのうち、買主が知り得なかった「瑕疵」を法的には「隠れた瑕疵」といいます。
隠れた瑕疵が判明した場合、買主は、売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。このような、物件の瑕疵に関する売主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。

瑕疵担保責任を負う期間

売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決められます。
なお、売買契約に、瑕疵担保責任の定めがない場合は、民法の規定に基づきます。民法の規定では、売主の瑕疵担保責任の期間が限定されないことから、一般的に売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を明確にします。
期間の定めがない場合には、売主が瑕疵担保責任を負うのは、買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内と定められています。

また、売主が、宅地建物取引業者の場合は、2年以上・新築住宅の売主の場合は、主要構造部分等につき、10年
となりますので、あわせて覚えとけばよいでしょう。

いかがでしたでしょうか。ぜひ、参考にされて見てくださいね。
最期までお読みいただきまして、ありがとうございました。

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